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マンションにかかわるお金の話 管理費と修繕積立金に注目!

マンション

マンション購入のご予算は管理費・修繕積立金も考えて

不動産の購入にかかわる諸費用や住宅ローンのお話をしてきましたが、今日は「マンションに関するお金の話」。

新築・中古を問わず、マンションをご購入の際に気をつけていただきたいのが、管理費修繕積立金です。

住宅ローンでマンションを購入する場合には、月々のローン返済額に管理費と修繕積立金をプラスした支払額で資金計画を立てましょう。物件にもよりますが、ファミリータイプの分譲マンションでは、これらの出費は合わせて月々2~3万円。物件によっては3万円を超すケースも少なくありません。

例えば管理費・修繕積立金の合計が月々3万円だったとすると、この支出を「35年返済・金利0.625%」の住宅ローンに換算すると1,131万円の物件価格に相当します。

 

修繕積立金の額に注意

また、管理費と修繕積立金については、「総額で」ではなく、それぞれの金額を正確に把握することがとても重要です。

というのも、この二つはいずれも「マンション管理に必要な費用」とされているものの、その性質が全く異なっています。

管理費は警備や清掃といったサービス、管理人さんの人件費や管理組合の運営に関わる事務的な経費に充てるものですから、毎月毎月消費してしまうもの。

それに対して修繕積立金はいわば貯蓄。将来の大規模修繕の為に積み立てる投資的経費です。

このため、修繕積立金が極端に低額な物件は、「マンションの大規模修繕をしようとしたけれど、資金が不足して必要な工事ができない」という事態を将来的に招きかねません。

新築マンションでは、月々の住宅ローンの支払額と管理費、修繕積立金とを合わせた支払い額の総額を抑えて「安く見せる」ため、修繕積立金を極端に安くしているケースも見受けられました。

ですが実はこれ、かなり危険。

管理費や修繕積立金の額の変更にはマンション管理組合の総会での決議が必要であるため、「このままでは修繕費用が不足する」と感じたとしても個々の判断で額を変えることはできません。マンション管理組合(マンションの所有者で構成する組織)の過半数(規約改正などを伴う場合は4分の3)の賛成が必要になります。

ですが、「毎月の支払いが増える」ことに対して賛成してもらわなければならないわけですし、「必要に迫られた改修工事のためにある程度まとまった金額を一時金として集めなければならなくなった」などのケースもあり、合意形成がうまくいかない事例も少なくありません。実際、このような事情で大規模改修の実施に支障をきたしているケースも散見されます。

 

マンション購入の際には、ぜひ「管理費・修繕積立金の額が適正であるか」も検討材料の一つとして考えてもらうとともに、もし「気に入ったマンションあるけれど、修繕積立金が安いんじゃないかな」なんて時には、将来この金額が上がることをあらかじめ想定しておいた方がいいでしょう。

 

いくらの修繕積立金なら大丈夫?

「じゃあ、いくらぐらいの修繕積立金なら大丈夫なの?」という疑問が浮かびます。

修繕積立金の適正額は「専有面積1㎡当たり200円くらいが目安」などと言われることもあるようですが、実際はそのマンションの規模(世帯数)や設備(共用スペースや機械設備など)によって大きく変わりますし、逆に「屋上に設置した携帯電話の基地局や看板の収入ができたので、修繕積立金を値下げした」なんてケースもあるくらい。

マンションの状況によってさまざまです。

 

大規模修繕に掛かる額自体も、築年数を追うごとに上がっていくもの。

築年数が浅いうちはあまり大きな額の大規模修繕は必要とされず、年数が経って必要な修繕工事が多くなると必要な金額は徐々に大きくなっていきます。

最初から多額の修繕積立金を集めてしまうと遊ばせているお金が多くなりすぎてしまいますし、その運用などについても考えていかなくてはなりません。

ですから、「段階的に修繕積立金の額を上げていく」という仕組みをあらかじめ採用している管理組合なども少なくないです。

重要なことは、しっかりとした長期修繕計画と、その支出に見合った修繕積立金を確保する仕組みができているか。また、長期修繕計画を見直した際に、積立金の額を変更することなどをちゃんと想定しているか。

そういったソフトの部分が整備されているかどうか、ということでしょう。

 

マンションの購入が一戸建てと大きく異なるのは、お住まいになる家という「モノ」の購入とともに、マンションに住むことによって得られるサービスを購入するという点。

そのサービスに対する支出もしっかりと見極めて、マンション選びを楽しんでください。

マンション管理人さん

共用部のお掃除などのサービスもマンションの魅力